Por qué Miami es el país más afectado por la crisis de viviendas de alquiler en Estados Unidos

Por qué Miami es el país más afectado por la crisis de viviendas de alquiler en Estados Unidos


K. Brown, maestra de inglés de secundaria en las escuelas públicas de Miami-Dade, alquila un apartamento de una habitación que está a 20 millas de su trabajo en el centro de Miami y le cuesta $1,370 al mes, aproximadamente la mitad de su salario neto, y ella comparte su único dormitorio con su hijo adolescente.

Sin embargo, está agradecida. Las personas que firman nuevos contratos de arrendamiento en el mismo complejo pagan entre $1,500 y $1,700 por mes, dijo.

“Cuando era pequeño, era perfecto”, dijo la madre soltera con un suspiro. Pero ahora su hijo tiene 14 años y todavía duerme en una cama alta de metal encima de su cama tamaño queen. La habitación está abarrotada de estanterías y contenedores de almacenamiento Target.

“Se está haciendo mayor”, dijo Brown. “Necesito moverme.”

Renta en aumento: por qué los precios solo están subiendo

En todo Estados Unidos, casi el 60 por ciento de los inquilinos se enfrentaron a aumentos de alquiler en el último año, y alrededor de un tercio se enfrentó a aumentos de precios del 10 por ciento o más, según una encuesta de Freddie Mac publicada en agosto.

Sin embargo, solo el 38 por ciento vio un aumento en los salarios, y de ellos, el 32 por ciento dijo que el aumento no es suficiente para cubrir el aumento de la renta. En Miami, el ingreso familiar promedio es de $44,581. Sin embargo, los alquileres en el sur de Florida aumentaron un 24,61 % entre julio de 2021 y julio de 2022, a un promedio de $2841, lo que equivale a $34 092 en un año. RentCafe descubrió que el 97,6 por ciento de los apartamentos en el condado de Miami-Dade están ocupados, y cada apartamento vacante tiene 31 posibles inquilinos compitiendo por él.

Comprar está fuera de discusión para muchos: el precio promedio de venta de una casa en Miami es de $ 600,000. A fines de junio, la secretaria de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., Marcia L. Fudge, declaró a la ciudad como “el epicentro de la crisis de la vivienda en este país”.

Brown, quien habló con la condición de que no se usara su nombre completo, espera que para el próximo año pueda encontrar un apartamento de dos habitaciones en Miramar, al norte de la línea del condado de Miami-Dade. De lo contrario, considerará mudarse a la costa oeste de Florida o Atlanta.

Las tasas hipotecarias superan el 6 por ciento por primera vez desde 2008

“Solo espero que comiencen a ver la profesión docente como una profesión real, y comiencen a pagarles a los maestros y los traten de manera diferente”, dijo Brown. “Van a perder a todos los residentes”.

La actual crisis de alquileres es producto de varias fuerzas que convergen en Miami.

El sur de Florida está limitado por tierra entre el Océano Atlántico y los Everglades, y la escasez hace subir los precios de las parcelas disponibles. La ciudad ha sido durante mucho tiempo un imán de inversión para latinoamericanos de países políticamente inestables que preferirían invertir su dinero en bienes raíces en lugar de bancos en su tierra natal; Las elecciones recientes que se inclinaron hacia la izquierda en Chile y Colombia desencadenaron una nueva ola de compradores.

En los últimos años, Miami ha atraído una afluencia de financistas de alto perfil atraídos por la falta de impuestos sobre la renta de Florida, así como personas que se mudaron durante la pandemia desde otras partes del país, atraídas por las perspectivas de trabajo remoto. Mientras tanto, los costos de construcción aumentan y los precios de los seguros se disparan.

Pero si bien existe una gran demanda de viviendas para la clase media, esas fuerzas combinadas hacen que sea un desafío para los desarrolladores privados construirlas.

“Es como si una tormenta perfecta en este momento estuviera ocurriendo en Miami”, dijo Masoud Shojaee, un desarrollador de bienes raíces cuya firma, Shoma Group, ha estado activa en Miami desde la década de 1980 desarrollando todo, desde residencias unifamiliares hasta propiedades comerciales.

A medida que aumentan los precios de las viviendas en Florida, los residentes de clase media se preguntan si pueden permitirse el lujo de quedarse

Si bien los desarrolladores han tratado de agregar oferta de vivienda, explicó, enfrentan ciertas limitaciones.

El 1 de agosto, la empresa completó un edificio de apartamentos llamado Shoma Village en el barrio latino de Hialeah, tradicionalmente de clase trabajadora.

“Realmente queríamos darle a esa ciudad algo para el [young adults] — para que se quedaran dentro de la ciudad”, dijo Stephanie Shojaee, esposa de Masoud Shojaee y presidenta de Shoma Group.

Los alquileres en Shoma Village cuestan alrededor de $2.90 por pie cuadrado, con estudios desde $2,060 al mes.

Normalmente, Shoma atrae a los inquilinos a las propiedades pagando comisiones a los corredores y dándoles a los inquilinos un mes de alquiler gratis. En el mercado actual, eso no es necesario, y la empresa ha tenido que traer equipos de arrendamiento adicionales para manejar la demanda.

Los alquileres tienen que cotizarse en torno a la tasa de mercado para permitir que los desarrolladores obtengan decenas de millones de dólares en financiamiento para construir un edificio, dijo Masoud. “Tienes que mostrar un retorno. Si el rendimiento es demasiado bajo, es muy difícil obtener un préstamo porque el prestamista dirá: ‘Bueno, me estoy arriesgando mucho. Si algo sale mal, no tienes espacio para hacer nada”.

Para Salim Chraibi, director ejecutivo de Bluenest Development, una pequeña empresa que construye viviendas destinadas a compradores de bajos y medianos ingresos, el problema se reduce a la tierra.

Su compañía construye casas que se venden por hasta $352,000 para compradores que ganan entre el 80 y el 140 por ciento del ingreso medio del área.

Si bien el programa, que trabaja con el condado, es una bendición para los compradores elegibles (los compradores solo tienen que hacer un pago inicial del 1 por ciento y recibir ayuda con los costos de cierre), ha hecho poco para aliviar los precios en el mercado de alquiler, dijo.

El programa opera “con la condición de que ese sea su primer hogar y que vayan a vivir allí. Así que no pueden alquilarlos”.

Ian Bruce Eichner, quien desarrolló quizás el edificio más reconocible en South Beach, el Continuum, estuvo de acuerdo en que, a menos que los gobiernos proporcionen propiedades u otros incentivos, es poco probable que el sector privado encuentre soluciones a la crisis por sí solo.

“Ni siquiera es una cuestión de ‘¿Puedes ganar dinero?’ ¿Puedes simplemente hacer que un prestamista escriba o haga un préstamo? él dijo. “Si la tierra es una maldita fortuna, y la densidad es [low] y los costos de interés están establecidos, no es necesario ir a la Escuela de Negocios de Harvard para saber que no puede funcionar”.

Los alquileres están subiendo por todas partes. Vea cuánto han subido los precios en su área.

Albert Milo Jr., vicepresidente sénior de Related Urban Development Group, que se enfoca en viviendas asequibles, dijo que su empresa utiliza financiamiento de bonos exentos de impuestos, créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos, programas de subsidios de ciudades y condados y más. “Estas transacciones, requieren cuatro o cinco capas de financiamiento para hacer. Son bastante complejos”, dijo.

Y aunque Florida tiene un fondo fiduciario que se supone que debe usarse para viviendas asequibles, los legisladores han tomado alrededor de $2 mil millones de él desde 2003 y lo destinaron a otros usos.

Si bien la oferta se está poniendo al día, ¿quizás la demanda disminuya?

Ryan Shear, socio gerente de Property Markets Group, dice que eso es poco probable.

PMG tiene varios proyectos en proceso, incluido un desarrollo de condominios Waldorf Astoria, donde el 85 por ciento de las unidades ya están vendidas y lo que queda comienza en $ 4 millones. Pero también ha desarrollado edificios de apartamentos. a un precio más bajo, como X Miami y Society Las Olas, donde las personas pueden alquilar una habitación y un baño en una unidad compartida.

“Nuestra tesis original allí, hace siete u ocho años, era: ‘Oye, las tarifas de alquiler se están volviendo un poco caras en todo el país. Creemos un producto en el que un apartamento de tres habitaciones [has] tres arrendamientos individuales versus un arrendamiento.”

El modelo funcionó tan bien que PMG está desarrollando proyectos similares en Nashville, Atlanta y Orlando.

“Florida no va a caer”, dijo. “Sería el primero en decírtelo si lo vieramos. Podemos verlo en primera línea, solo por la cantidad de personas que ingresan al centro de ventas. … [August] ha estado loco. Y simplemente no veo que cambie”.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.