“No nos estamos estrellando; nos estamos estabilizando”, dijo Enrico-Crum. “Solo estamos tratando de averiguar cuál es ese nivel de precio. Eso es lo que todo el mundo está tratando de averiguar”.
El impulso agresivo de la Reserva Federal para aumentar las tasas de interés está causando una gran agitación en la economía. El mercado de valores ha caído bruscamente en las últimas semanas, continuando su caída el jueves. El promedio industrial Dow Jones cayó más de 450 puntos, o un 1,5 por ciento, y el Nasdaq de tecnología pesada cayó más de un 2,8 por ciento.
El tan esperado cambio en la vivienda —de aumentos rápidos de precios a algo más normal— se está produciendo en todo el país a medida que las tasas hipotecarias suben a los niveles más altos en 15 años, impulsadas en parte por las medidas de la Reserva Federal para desacelerar la economía y reducir inflación. La tasa promedio para una hipoteca fija a 30 años, el producto de préstamo hipotecario más popular, llegó al 6,7 por ciento esta semana, según datos publicados el jueves por Freddie Mac, un nivel no visto desde julio de 2007. La tasa ha subido un punto porcentual completo. desde el 1 de septiembre, y fue del 3,01 por ciento hace un año.
El mercado de la vivienda se ha estado enfriando desde que la Fed comenzó a subir las tasas esta primavera. Y claramente se está enfriando más rápido. a medida que las tasas aumentan. Los precios de las viviendas en EE. UU. cayeron en julio en comparación con junio, marcando la primera caída mensual desde enero de 2019, según el Índice Nacional de Precios de Viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller, observado de cerca. En agosto, las ventas de viviendas usadas cayeron por séptimo mes consecutivo al nivel más bajo desde los primeros cierres por la pandemia, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Las ventas cayeron un 0,4 por ciento de julio a agosto y un 19,9 por ciento en comparación con 2021. Incluso hay señales tempranas de que los precios de alquiler pueden estar disminuyendo.
“Es realmente importante ver cuánto es más vulnerable un sector como el de la vivienda, que creció al salir de la pandemia”, dijo Diane Swonk, economista jefe de KPMG. “No solo se apoyó en las tarifas bajas, sino que también se apoyó en el trabajo desde casa y otros turnos. Algunos de esos cambios no van a desaparecer, pero las tasas bajas sí”.
La semana pasada, la Reserva Federal subió las tasas una vez más en 0,75 puntos porcentuales, y se espera que el banco las suba dos veces más antes de fin de año. La Fed no determina las tasas hipotecarias específicamente, pero los cambios en su tasa de referencia, conocida como tasa de fondos federales, repercute en la economía e influye en todo tipo de préstamos. Desde la primavera, la Fed ha elevado esa tasa de casi cero a entre 3 por ciento y 3.25 por ciento, enviando las tasas hipotecarias en una rápida racha alcista.
Y es posible que no se detengan aquí, especialmente porque la Fed tiene un largo camino por recorrer en la lucha contra la inflación. Los precios al consumidor subieron inesperadamente en agosto, y los alquileres y los alimentos siguieron siendo las principales tensiones. Los mercados bursátiles han estado cayendo durante semanas a medida que los formuladores de políticas dejan en claro que están lejos de ver el tipo de progreso que necesitarían para reducir su campaña de tasas de interés, y mientras los bancos centrales de todo el mundo elevan las tasas al mismo tiempo.
Muchos economistas predicen una recesión a finales de este año o principios de 2023, especialmente porque los aumentos de tasas operan con retraso y es posible que no aprovechen por completo la economía durante meses. El mercado de la vivienda reacciona muy de cerca a cualquier movimiento en las tasas de interés. Pero muchas otras partes de la economía no lo hacen.
Preguntado esta semana sobre los temores de que el banco central no tendrá tiempo suficiente para medir el impacto de las subidas de tipos, Charles Evans, presidente del Banco de la Reserva Federal de Chicago, dijo: “Bueno, estoy un poco nervioso por eso exactamente.
“Hay retrasos en la política monetaria y nos hemos movido rápidamente”, dijo Evans. “Hemos hecho tres aumentos de 75 puntos básicos seguidos, y se habla de más para llegar a ese 4,25 por ciento a 4,5 por ciento para fin de año. No deja mucho tiempo para mirar cada lanzamiento mensual”.
Las subidas de tipos de la Fed están diseñadas para enfriar la demanda y, en el mercado inmobiliario, eso significa eliminar compradores que, hasta hace unos meses, competían por un puñado de casas, lo que llevó los precios a niveles récord. Los funcionarios de la Fed esperan que sus políticas puedan ralentizar el mercado de la vivienda sin provocar una caída total. La demanda de hipotecas ha caído tan rápidamente como las tasas han subido. El volumen total de solicitudes ha caído en seis de las últimas siete semanas, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Las refinanciaciones están un 84 por ciento por debajo de donde estaban hace un año.
“La realidad que comparto con mis clientes es que las personas estaban comprando casas cuando las tasas alcanzaron el 7 por ciento hace 20 años, y seguirán comprando casas cuando sea más alto o más bajo”, dijo Geetesh Kapoor, gerente de sucursal de producción en Fairway. Sociedad Hipotecaria Independiente. “Si el objetivo es comprar una casa, siempre puede refinanciarla más tarde cuando bajen las tasas”.
Pero la política monetaria no puede resolver el otro gran problema del mercado inmobiliario: no hay suficientes casas. El bajo inventario continúa plagando el mercado de la vivienda. La falta de viviendas se ve agravada por los propietarios que son reacios a vender debido a su baja tasa hipotecaria. Según Black Knight, el 90 por ciento de los prestatarios tienen una tasa hipotecaria inferior al 5 por ciento, y dos tercios tienen una tasa inferior al 4 por ciento.
“Muchos posibles vendedores están atrapados en tasas bajas que hacen que pasar a una hipoteca mucho más costosa sea una transición difícil, lo que mantiene el inventario bajo”, dijo Nicole Bachaud, economista senior de Zillow. “Este reequilibrio está poniendo más poder en manos de algunos compradores adinerados que pueden permitirse mantenerse activos en el mercado de venta, con más tiempo para tomar decisiones cruciales, menos competencia y más poder de negociación que en cualquier momento en el pasado. años.”
Las estimaciones del déficit en la oferta de viviendas del país oscilan ampliamente entre 1,5 millones y 5 millones. Pero está claro que los precios de la vivienda y el alquiler se mantendrán elevados hasta que haya más lugares para que viva la gente.
Las subidas de tipos hacen que cerrar esa brecha de oferta sea aún más difícil. Phil Crone, director ejecutivo de la Asociación de Constructores de Dallas, dijo que las tasas de interés más altas se están sumando a la persistente escasez de la cadena de suministro en cualquier cosa, desde ventanas hasta puertas de garaje. Pero Crone espera que la Fed logre aumentar las tasas y sofocar la inflación sin desencadenar otras consecuencias, como hacer que las empresas despidan a la gente y empeorar aún más la escasez de trabajadores en la industria de la construcción, o destruir el mercado inmobiliario por completo.
La demanda de casas nuevas en el norte de Texas sigue siendo fuerte, especialmente con el sólido crecimiento del empleo en el área, dijo Crone. También hay un componente generacional: muchos millennials tienen miedo de facto a las altas tasas de interés, pero la generación de los padres de Crone está acostumbrada a costos hipotecarios mucho más altos. Si en el futuro la inflación baja y las tasas encuentran un término medio, el mercado será mucho más sostenible.
“En este momento, es solo una cuestión de pasar de esta hiperaceleración a encontrar nuestros pies nuevamente”, dijo Crone, “lo que puede generar unos seis meses llenos de baches hasta que encontremos eso”.
